Praskne bublina, nebo se nic nestane? Český realitní trh čekají nejisté měsíce

Propad v cenách zaznamenaly také trhy v Austrálii nebo Kanadě a na Novém Zélandu, kde ještě v roce 2021 ceny nemovitostí vzrostly o třicet procent. Teď už však v polovině roku padaly zpět o jedenáct procent v porovnání s koncem loňského roku. A očekává se, že spadnou o dalších dvacet procent.

Při pohledu na český realitní trh se tak nabízí otázka, zda můžeme razantní pád očekávat i tady. Ostatně oproti rekordnímu loňskému roku už teď drahé hypotéky srazily poptávku po nových bytech o desítky procent dolů a zpomaluje i české stavebnictví. Čeká nás tedy prasknutí oné pověstné realitní bubliny?

Pokud hledáte jasnou odpověď, bylo by fér už v úvodu přiznat, že ji nenajdete. Jakékoli předpovídání je totiž v případě dalšího vývoje realitního trhu v současném Česku tak trochu věštění z křišťálové koule. Vědí to ekonomové, developeři i realitky.

Přesto se dá alespoň odhadnout, že stejný vývoj, jako zažívá americký trh, ten český zřejmě nečeká. Je totiž v mnoha ohledech jiný. Jeho kondice bude záviset hlavně na stavu ekonomiky a celkovém vývoji v Evropě.

Předtím, než se podíváme na kondici českých realit, přesuňme se však ještě na chvíli zpátky za oceán do Spojených států amerických. Tam nejprve pandemie covidu-19 vystřelila ve spojení s nízkými úrokovými sazbami poptávku po nemovitostech vysoko nahoru. Ovšem s tím, jak americká centrální banka začala během boje s inflací úrokové sazby zvyšovat, poptávka znovu klesla. A předražené nemovitosti už nemá kdo kupovat.

Prognóza Moody’s Analytics nyní uvádí, že lze v USA očekávat pokles cen nemovitostí mezi patnácti a dvaceti procenty, což se blíží číslům z období po americké hypoteční krizi. Pokud by však spojené státy výrazněji zasáhla recese, hovoří Moody’s Analytics i o možném poklesu cen mezi 25 a třiceti procenty.

Už nyní přitom ceny nemovitostí v USA klesají nejvýrazněji od dob předešlé krize. Podle hypoteční analytické firmy Black Knight se jen za období od července do srpna propadly o zhruba jedno procento. „Jsou to dva měsíce výrazného poklesu po více než dvou letech rekordního růstu,“ řekl Ben Graboske, prezident Black Knight Data & Analytics .

A jak je to v Česku? Při pohledu na některá čísla se zdá, že už i u nás začínají ceny klesat. Jde ale spíše o jednotlivé výkyvy než celkový trend. Trh jako takový teď spíše stagnuje. A případný pokles cen by byl zřejmě o poznání mírnější, než hlásí USA.

„Pokud se na některých realitních portálech aktuálně ukazuje pokles cen, může se jednat o korekci nabídky a vyšších požadovaných cen ze strany prodávajících. Je to zejména odrazem snížených očekávání prodávajících. Vývoj transakčních cen tuto skutečnost prozatím nezaznamenal, ale pokud nastane, bude se patrně jednat spíše o krátkodobější výkyv,“ myslí si Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeném na stavebnictví a nemovitosti společnosti Deloitte.

Posun cen směrem dolů ostatně nepozorují ani developeři. Dlouhotrvající růst se ale zastavil. „Ceny nových nemovitostí v přepočtu na metr čtvereční v Praze mezi prvním a druhým kvartálem roku zůstaly identické. Prodejci nebo developeři se spíše snaží zákazníky nalákat na marketingové akce nebo zákazníkům zajistit bezpečné financování či pomoc s financováním,“ vysvětluje Viktor Peška, obchodní ředitel společnosti Crestyl.

„Dokončené projekty nezdražují a nové projekty kvůli vysokým cenám stavebních nákladů nemají prostor k poklesu,“ dodává. Trh se staršími nemovitostmi ale už podle něj zaznamenal určitou korekci. V Praze to bylo za poslední půlrok o zhruba jeden a půl procenta směrem dolů.

Propady cen lze pozorovat také u těch nemovitostí, kde je potřeba zásadnější rekonstrukce, nebo které jsou extrémně nehospodárné na provoz. Důvod je jasný: vysoké ceny stavebních prací, materiálů a také energií z nich dělají mnohem méně lákavější koupi.

Podobně jako Hána shrnuje aktuální dění kolem cen i Jan Škrabánek, CEO služby Bezrealitky. Očekává ale, že v příštím roce propady už přijdou. „Ceny teď druhý měsíc stagnují a v některých případech se i snižují. U konkrétních kategorií nemovitostí se pak bavíme o skokových propadech. V rámci celého trhu se však jedná spíše o odlamování špiček – tedy snižování cen tam, kde byly nadsazené. Nicméně si myslím, že po novém roce bude situace jiná a v cenách se vrátíme o zhruba dva roky zpět,“ říká.

„A pokud se například česká ekonomika později dostane do recese, budeme se samozřejmě bavit ještě o výrazně hlubším trendu, který spustí především neschopnost domácností splácet hypotéky,“ dodává.

Na tom, v jakém stavu bude česká, ale i evropská ekonomika, záleží v případě dalšího vývoje na realitním trhu asi nejvíce. Řídí se podle toho ostatně i samotní kupující, kteří, i kdyby na novou nemovitost měli dostatek financí, nyní spíše vyčkávají.

„Jako Němec mohu říci, sledujme především německou ekonomiku a řiďme se podle ní. Problémy českého realitního trhu jsou teď navázány na makroekonomické ukazatele více než kdy předtím. Pokud přijde energetická krize, s ní pravděpodobně recese a nezaměstnanost, protože náš region přestane být cenově konkurenceschopný oproti zbytku Evropy i světa, pak samozřejmě vyplují na povrch problémy, které by jinak realitní trh zvládl,“ shrnuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.

Chybějí kupci

Pokud však na chvíli odhlédneme od možností dalšího vývoje a pokusíme se zhodnotit současný český trh s nemovitostmi, je na něm patrný především výrazný propad poptávky. Aktivita na trhu s bydlením i s hypotékami se snížila o šedesát až osmdesát procent. Hlavním důvodem je již zmiňovaná nedostupnost hypoték, ale i nejistota, která drží zpátky i některé kupující, kteří mají k dispozici hotovost.

„Většina klientů dnes na hypotéku nedosáhne a vyčkává na dobu, kdy se úroky opět sníží. Aktuální situace tak prakticky převrátila strukturu kupujících. Zatímco v minulosti převažoval počet klientů, kteří financovali nové bydlení hypotékou, dnes prodáváme téměř výhradně klientům s vlastní hotovostí,“ uvádí Renata Vildomcová, mluvčí developerské společnosti Skanska Residential.

Na to reagují především ceny nájmů, které prudce rostou napříč republikou. „Největší nárůst pozorujeme v Praze a Brně, ale i v dalších velkých městech. Důvodem je vysoká poptávka, protože se kvůli válce na Ukrajině uměle zvýšil počet obyvatel v Česku. Dále také kvůli vysokým cenám hypoték není pro každého dostupné vlastní bydlení, takže se musí spokojit s nájmem. A v neposlední řadě začal nový školní rok, kdy se do měst po několika měsících vracejí studenti,“ hodnotí Jan Hrubý, generální ředitel Remax ČR.

A teď zpět k tomu, co můžeme od českého realitního trhu očekávat. 

Praskne bublina, nebo ne?

Předně se ještě více dostane do popředí právě nájemní bydlení, což budou muset brát v potaz i developeři. „Kvůli snížené dostupnosti vlastnického bydlení lze přepokládat, že se posune hranice věku, kdy si lidé pořizují či budou schopni pořídit vlastní byt. Kvůli vyšším cenám bytů a dražším penězům budou lidé trávit delší čas v pronajatých bytech, než naspoří dostatek vlastních zdrojů, aby začali řešit koupi vlastní nemovitosti. Někteří pak mohou v nájmu strávit celý život. Pro mladší generace to bude zcela běžné a v západních zemích Evropy to tak funguje již dnes,“ popisuje Hána.

V otázce pravděpodobnosti prasknutí realitní bubliny zaznívá spíše optimističtější pohled. Ovšem, jak již bylo řečeno, zásadní bude další vývoj ekonomiky. Zatím platí, že je v Česku například nízký podíl hypotečních úvěrů v selhání, tedy těch, které domácnosti nejsou schopné splácet.

„Riziko úvěrů v selhání je nízké i kvůli tomu, že tuzemský pracovní trh je stále velmi silný. Míra nezaměstnanosti u nás patří k nejnižším z celé Evropské unii, kdy se za poslední měsíce pohybuje v rozmezí 3,2 až 3,5 procenta. I kdyby tak plátce hypotéky přišel o místo, je na pracovním trhu dostatek nabídek,“ zmiňuje Pavel Krumpár, obchodní a marketingový ředitel developerské společnosti JRD .

To potvrzuje i Peška z Crestylu. „Český trh je hodně lokální, není v něm mnoho mezinárodních investorů, takže je méně náchylný na odliv kapitálu a případné velké výprodeje. Poddimenzovaná nabídka a odložení některých projektů nevyvine takový tlak na ceny, aby se trh zcela zhroutil. A dokud bude prakticky nulová nezaměstnanost, nebude důvod, aby ve velkém lidé neutáhli náklady na bydlení a v důsledku toho došlo k výraznému poklesu cen nemovitostí. Zkrátka se nebude prodávat a zájemci o bydlení i investoři budou vyčkávat. Zásadní otázkou je, jak dlouho,“ říká.

Majitel největší tuzemské developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský k tomu dodává, že on sám současnou situaci vnímá spíše jen jako odloženou poptávku než jako propad trhu. „Příští rok by se mohly sazby snižovat, takže odhaduji, že psychologická hranice tří procent pro hypotéky opět zafunguje. V momentě, kdy hypotéky půjdou na polovinu toho současného stavu, tak se poptávka vrátí,“ myslí si.

Konkrétně Kunovský podle svých slov trhu věří natolik, že hodlá pro podpoření prodejů garantovat klientům, že jim pro projekty s delším termínem dokončení zajistí hypotéku s úrokem do tří procent. „Kdyby naše úvaha nebyla správná, tak jsme ten rozdíl připraveni dotovat. Stabilitě trhu věříme a věříme, že konsolidace hypotečního trhu nastane,“ tvrdí developer.

Spíše optimistické jsou i stavební firmy. Například generální ředitel společnosti Metrostav Development Ondřeje Buršíka prý nevidí žádné zásadní indikace ochlazení realitního trhu. „Zejména Praha je bohatý region Evropské unie a je zde mnoho lidí, kteří nemovitosti berou jako protiinflační investici. Je pravda, že poptávku nyní ovlivňují zejména drahé hypotéky, ale předpokládáme, že i to by se časem mělo zlepšit, až se ukáže, že meziroční inflace poklesla,“ říká Buršík.

Podle něj se už stabilizovala i situace ve stavebnictví, zlepšila se dostupnost stavebních materiálů a ustal i nárůst cen. „Materiály, které v posledních měsících extrémně zdražovaly, jako například hutní výrobky nebo polystyreny, nyní mírně zlevnily. S dalším úbytkem nových zakázek lze předpokládat vyšší objektové slevy pro velké odběratele, ale s ohledem na všeobecný růst nákladů a především energií nelze čekat žádné významné zlevňování,“ dodává.

V Česku tak stejně jako v dalších evropských zemích patrně nehrozí, že by se trh výrazně propadl. Jeho další zpomalení a i možná korekce směrem dolů se však očekávat dá. Například nedávná analýza evropských trhů s bydlením od agentury S&P Global Ratings uvádí, že růst cen nemovitostí v jedenácti hlavních evropských trzích zpomalí z desetiprocentního meziročního maxima v loňském roce na zhruba pětiprocentní růst v letošním roce a tříprocentní v roce 2023.

„Očekáváme, že růst cen na hlavních evropských trzích s bydlením se během několika příštích let ochladí v důsledku klesající dostupnosti, protože ceny rostou rychleji než příjmy, a také kvůli rostoucím úrokovým sazbám. Přetrvávající úspory domácností pramenící z pandemických lockdownů, omezená nabídka bydlení a významný příliv uprchlíků z války na Ukrajině však naznačují pouze pozvolné zpomalení,“ píše se v analýze.

Jasnější představu o tom, co se bude dál s českým realitním trhem dít, budeme mít pravděpodobně někdy na konci letošního roku, případně na začátku toho příštího, kdy budou domácnosti konfrontované s novou realitou nákladů na bydlení.

„Osobně si myslím, že problém bude hlavně u končících fixací hypoték, na druhou stranu to bude vykompenzováno aktuální hodnotou nemovitostí, která sice klesne, ale z mého pohledu se nezhroutí, až na výjimky, jako jsou třeba horší rekreační objekty nebo nezrekonstruované domy ve špatném stavu,“ doplňuje Škrabánek.

Velcí mají zálusk na menší

Zásadní pokles poptávky bude však mít vliv i na další části realitního trhu, tedy nejen na ceny nemovitostí. S rapidním úbytkem zájmu se musí srovnávat třeba realitní kanceláře, které byly donedávna zvyklé na to, že byl prodávajících i kupujících dostatek, byty z nabídek rychle mizely a stoupaly i ceny nemovitostí. Teď ceny stagnují, což může být pro některé makléře a realitní kanceláře problém.

„Realitní kanceláře teď pochopitelně čekají složité časy. Ty, které se orientují výhradně na prodej, mohou ztrácet klienty na úkor velkých komplexních hráčů. Lokálně orientované společnosti pak budou bojovat s nedostatkem nemovitostí v nabídce. Situace samozřejmě bude nahrávat konsolidacím, u menších hráčů je však problém s tím, že často nedrží žádné zásadnější know-how,“ myslí si Meyer.

Ambici velkých realitek situace využít k posílení pozice na trhu potvrzuje například Jan Hrubý z Remaxu. „Jsme na podobné situace velmi dobře připraveni a věříme, že z dané situace vyjdeme ještě silnější, stejně jako v roce 2008, kdy jsme výrazně navýšili náš tržní podíl,“ říká.

Něco podobného, tedy posílení velkých hráčů na úkor těch menších, můžeme čekat i v developmentu. „Bezesporu je to i určitá výhoda pro velké hráče, kteří mají dobré finanční zázemí. Máme stále akviziční apetit a už nyní vidíme dvojnásobek nabídek. Zatím to nejsou výprodejové ceny, ale už jsou v prodejích věci, které si dříve investoři připravovali sami pro sebe,“ říká majitel Central Group Kunovský s tím, že příležitost ke koupi nějakého projektu určitě přijde.

Podobně Central Group ostatně posilovala během zpomalení trhu po krizi v roce 2008, kdy Kunovský nakoupil pozemky například na Kavčích horách nebo v Praze 6, kde teď chystá velkou čtvrť Westpoint.

Velcí developeři proto nyní mluví o tom, že přijde něco jako očištění. „Už jsme to tady měli. Před rokem 2008 dělal development každý, kdo měl pozemek. Přišla krize a trh se očistil a dost menších developerů trh opustilo, stejně tak i ti zahraniční. Teď dojde podle mě k tomu samému. Ti malí zjistí, že to není taková sranda,“ předpovídá Marcel Soural, majitel developerské společnosti Trigema.

autor: Martin Bajtler, forbes.cz

Martin Bajtler, forbes.cz