Délky refixace úrokové sazby u hypotéky se nemusíte bát. Až úroky klesnou, s bankami se dohodnete

V červnu 2022 se úrokové sazby hypoték s 80% LTV pohybují kolem 5,5 % p.a., u 90% LTV přesahují i 6 % ročně. Lidé, kterým se blíží doba sjednání nové fixace na další roky, s obavami čekají, co jim jejich banka nabídne a o kolik si měsíčně připlatí.

Kdo si například před 5 lety vzal hypotéku a nyní vyčkává se sjednáním nové úrokové sazby na poslední chvíli, nemá teď v podstatě moc na výběr. Zatímco v roce 2017 se úrokové sazby pohybovaly kolem 1,9 %, v polovině roku 2022 už se bavíme o sazbách kolem 5,5 %.

Ve výsledku jde o tisíce Kč na splátkách měsíčně navíc.

Jak ve svém průzkumu zjistila Air Bank, jen přibližně polovina lidí s hypotékou přesně ví, kdy jim končí fixace. Každý 10. člověk to však neví ani přibližně. Z těch, kteří si termín nové fixace hlídají, 38 % očekává, že se jim úroková sazba zvedne. 8 % lidí se naopak domnívá, že zůstane stejná, nebo se ještě sníží.

Doba tedy momentálně není vůbec jednoduchá, zejména se těžko odhaduje, s jakým předstihem si novou fixaci sjednat a s jakou délkou fixačního období. Vše záleží na dalším vývoji inflace a ním souvisejícím růstem či poklesem úrokových sazeb.

Podle jarní makroekonomické prognózy České národní banky (ČNB), kterou uveřejnila 5. května 2022, bude letos v létě prudký růst úrokových sazeb kulminovat přibližně kolem hranice 6 %, inflace by v té době měla být zhruba 15%. Poté, v důsledku ochlazování ekonomiky a nižšího zájmu lidí utrácet, by zhruba od podzimu měly začít úrokové sazby zase klesat. Ze začátku roku 2023 už by inflace mohla zpomalit na 10 % a koncem roku už by mohla být opět zpátky na úrovni 2 %.

Česká bankovní asociace (ČBA) přišla o týden později se svojí vlastní prognózou, která byla o něco pesimističtější. Podle ní inflace letos v létě zrychlí až na 16 % a od podzimního poklesu bude sestup zpět na ideální 2% hranici trvat až do počátku roku 2024.

Jak se tedy při blížící se refixaci zachovat a podle čeho se rozhodnout?

Začněte se o novou fixaci starat včas

Pokud se bance neozvete sami, dostanete od ní zhruba 3 měsíce před skončením fixace nabídku na novou úrokovou sazbu s možnostmi volby délek fixačního období. Jestliže budete vyčkávat, až vás banka sama osloví, pak už nebudete mít moc času na vyjednávání a případně odchod k jiné bance. Respektive, časově to zvládnete, ale můžete se dostat do stresu. Ozvěte se své bance mnohem dříve raději sami.

Některé banky umí sjednat novou výši úrokových sazeb už 2 roky před vypršením vaší současné fixační doby. To však vzhledem k výše uvedeným prognózám, kdy by v horizontu 2 let měly být úrokové sazby mnohem nižší než teď (možná opět na ideální výši kolem 2–3 % p.a.), vůbec nebylo chytré. Zde záleží na tom, kolik měsíců vám do refixace zbývá.

Pokud končí fixace do půl roku, doporučili bychom fixovat již nyní, než se projeví další chystané zvýšení úrokových sazeb, uvedl pro Měšec.cz hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora. Naráží na očekávané další zvyšování sazeb ještě v létě tohoto roku. Naproti tomu, kdyby mělo refixování nastat až za rok, pak už se vyplatí počkat třeba na přelom roku 2022 a 2023, když už by měly sazby podle makroekonomických prognóz ČNB a ČBA zase klesat.

Naproti tomu hypoteční expert Libor Vojta Ostatek z Broker Trust nevidí jako riskantní začít se domlouvat s bankou už rok dopředu. Klíčová je splátka, kterou musím být schopen po refixaci splácet. Mám ale jistotu, že pokud za rok sazby budou vyšší, budu na této splátce. Pokud by sazby poklesly, dá se s bankou vejít v jednání, uvádí.

Poptejte i jiné banky

Poté, co budete mít v ruce nabídku od vaší banky, porovnejte nabídku s jinými bankami, abyste případně mohli odejít za lepší nabídkou. Orientačně postačí hypoteční kalkulačky na stránkách konkrétních bank. Jestliže jste zvyklí na svou 5 let starou úrokovou sazbu kolem 1,8–2 %, půjdou na vás mdloby při pohledu na výsledky, ať se podíváte kamkoli.

Pokud tedy chcete dostat konkrétní nabídky, pak banky oslovte přímo, anebo prostřednictvím hypotečního makléře. Při první variantě máte výhodu přímé komunikace, druhá varianta pro vás bude časově jednodušší, protože makléř vám zajistí konkrétní nabídky od několika bank najednou. Při refinancování hypotéky jde v podstatě o stejný proces, jako když si žádáte o hypotéku zcela novou. Opět dokládáte výši příjmů, banka si kontroluje vaši platební morálku při splácení dosavadních úvěrů, což ve výsledku může ovlivnit nabídku úrokové sazby.

Na jak dlouhou dobu novou fixaci sjednat?

V tomto případě platí, že co odborník, to jiný názor. Jestliže se budeme řídit prognózou ČNB a ČBA, do 2 let bychom měli být zase zpátky na starých dobrých 2–3 %. Pokud nevypukne další válka, nepřijde další pandemie či jiná pohroma. Co tedy s tím?

Pětiletá fixace bude mít nižší úročení než tříletá, rozdíl se pohybuje kolem 0,4–0,5 procentního bodu.

Co se týká výběru délky fixačního období, jde vždy o individuální doporučení dle požadavků a potřeb klienta, ale v současné době doporučujeme fixaci na 3 roky, říká Jiří Sýkora z Fincentrum & Swiss Life Select.

Jiného názoru je Libor Vojta Ostatek z Broker Trustu. Doporučoval bych fixaci na 5 let. Jednak jsou zde nižší sazby než třeba na tříletku a také nevíme, jak dlouho bude současná situace trvat. Nikdo nedokáže odhadnout, jestli to nebude více než 2, nebo i 3 roky. Sázet například na tříletý horizont je po zkušenostech z posledního půlroku rovněž spekulace, říká.

Snížit úrokovou sazbu mimo fixační období? I to je cesta

I když se to na první pohled nemusí zdát, s bankami se nakonec vždy dá nějak dohodnout. Mluví o tom zkušenosti hypotečních makléřů, jejichž klienti si v minulosti všimli poklesu úrokových sazeb, a ačkoli se jim ještě zdaleka neblížil konec fixačního období, banku o přehodnocení stávající úrokové sazby požádali.

„Z minulosti máme zkušenost, že banky tento krok klientům umožňovaly. Nicméně zda budou i budoucnu takto vstřícné, lze jen těžko odhadnout. Pokud klient neuspěje ve své bance, tak mu stále ještě zůstává možnost refinancovat svůj úvěr i mimo datum fixace, a to prozatím v některých bankách stále ještě bez větších poplatků,“ říká Jiří Sýkora.

Stejného názoru je i Libor Vojta Ostatek. Důležité je vejít s bankou v jednání. Banky mají zájem dobré klienty udržet a vyjdou vstříc, míní.

Při jednání s bankou je tedy podstatné, jaká je vaše vyjednávací pozice. Splácíte bez problémů a včas? Nebyl by pro vás problém se sebrat a hypotéku převést jinam? Pokud si na obě otázky odpovíte kladně, pak je šance, že se v případě poklesu úrokových sazeb s bankou dohodnete.

UniCredit Bank svým klientům nižší úrokovou sazbu nabídne. Našim klientům umožňujeme refixovat úrokovou sazbu až 24 měsíců před koncem fixace. V tomto konkrétním případě tedy ano, pokud si klient zvolí fixaci na 3 roky, tak již po roce může žádat o tzv. Early refix, který bude zohledňovat aktuální sazby na trhu, uvedl mluvčí banky Petr Plocek.

Air bank naproti tomu změně úrokové sazby mimo období fixace nedává šanci. Fixace znamená, že obě strany shodly na tom, že chtějí po dobu domluveného období poskytovat nebo využívat službu za daných podmínek, i když by se sazby na trhu měnily a to nahoru, nebo dolů. Proto úrokovou sazbu během fixace neměníme. A to ani na žádost klienta, ani z naší strany, když by sazby na trhu začaly růst, sdělila Měšci mluvčí Air Bank Jana Pokorná.

Česká spořitelna jasné „ano“ neřekla, ale podle vyjádření Petry Skrbkové, která má na starosti sekci bydlení, bude mít zájem se s klienty dohodnout. Pokud ano, budeme k takovým případům přistupovat individuálně a snažit se hledat kompromisní cestu, která bude výhodná pro obě strany, sdělila.

Banka CREDITAS na dotaz Měšce odpověděla, že se s každým klientem bude chtít dohodnout. Jednání o sazbě mezi bankou a klientem je standardní postup při retenci klienta, uvedl mluvčí banky Ivo Měšťánek.

Skupina ČSOB, tedy Československá obchodní banka, Hypoteční banka a Poštovní spořitelna se sice na možnost změny úrokové sazby netváří nadšeně, ale s klientem, který by o ni požádal, by jednala. V případě, že si klient sjedná novou výši úrokové sazby na další období fixace, například 5 let, je naším cílem podmínky dodržet. V případě, že se na nás klient v průběhu fixace obrátí s požadavkem na snížení sazby, vždy tyto požadavky individuálně posuzujeme, sdělil Měšci mluvčí skupiny ČSOB Patrik Madle.

Oberbank změnu úrokové sazby mimo fixaci připouští. Úroková sazba je včetně doby její fixace sjednána individuálně a je vždy věcí dohody mezi klientem a bankou. Úroková sazba je neměnná po celou délku fixace. Pokud chce klient v průběhu fixace úrokovou sazbu změnit, individuálně je to možné na základě dohody s bankou, sdělila mluvčí Oberbank Monika Heiserová.

MONETA Money Bank se na snížení sazeb mimo fixaci příznivě netváří. Úroková sazba je sjednána jako pevná na zvolené fixační období. Tato sazba se nezvyšuje v případě růstu úrokových sazeb, podobně se nesnižuje ani v případě poklesu úrokových sazeb, její hodnota vychází z výše ceny zdrojů v okamžiku sjednání fixace, tj. odráží, za jakou cenu banka pořídila finanční zdroje pro poskytnutí hypotéky, uvedla ředitelka komunikace banky Zuzana Filipová.

S Komerční bankou se na úpravě úrokové sazby také nedohodnete. Úroková sazba je smluvně vázaná na zvolenou délku fixace a nelze ji v průběhu její platnosti měnit, uvedl mluvčí Komerční banky Michal Teubner.

Co dělat, pokud banka nevyhoví a vy platíte víc, než musíte?

V tom případě je načase začít koketovat s konkurencí. Porozhlédněte se po trhu a nechte si udělat nabídky konkrétně pro vás. Přechod k jiné bance už ve většině případů není drahý.

Některé banky si poplatek za předčasné splacení hypotéky (neboli poplatek za účelné vynaložení nákladů) neúčtují vůbec žádný. Mezi ně patří například Air Bank, Equa bank, skupina ČSOB (tedy ČSOB, Hypoteční banka, Poštovní spořitelna), Expobank a Banka Creditas.

Jiné banky si účtují poplatky v řádech stokorun.

Poplatek za účelně vynaložené náklady upravuje § 117 zákona o spotřebitelském úvěru. Podle něj vám banka může naúčtovat jen administrativní náklady skutečně přímo spojené se splacením vašeho hypotečního úvěru. Ty zahrnují třeba odměnu zaměstnance, který proces zpracovává, náklady na poštu a telefon, případně poplatky pro katastrální úřad. Tato pravidla platí u hypoték uzavřených od 1. 12. 2016 nebo u těch, kterým po tomto datu doběhlo fixační období.

ČNB dala najevo, že za účelně vynaložené náklady nepovažuje jiné finanční náklady, jako je snížení úrokových výnosů či úrokové náklady věřitele z jeho dluhů.

Tedy například snížení úrokových výnosů, protože jde podle ní o ušlý zisk, nebo úrokové náklady věřitele z jeho dluhů, protože jde o marně vynaložené náklady, které podle ČNB přímo nesouvisí s předčasným splacením.

Nízké poplatky za administrativní náklady už si začaly účtovat i Komerční banka a UniCredit Bank, které ještě vloni byly proslulé tím, že odcházejícím klientům naúčtovaly poplatky v řádech desetitisíců Kč. Někteří klienti se však bránili u finančního arbitra, který jim dal za pravdu, a banky nakonec musely ustoupit.

Nyní už UniCredit Bank odcházejícímu klientovi předloží účet ve výši 1500 Kč za účelně vynaložené náklady, jak pro Měšec.cz potvrdil mluvčí banky Petr Plocek.

Komerční banka už si za odchod k jiné bance mimo období fixace podle sdělení jejího mluvčího Michala Teubnera neúčtuje vůbec nic.

Zdroj: mesec.cz